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2014十八届三中全会公报解读：土地改革

2013-12-04 16:03:47来源：新东方论坛

　　十八届三中全会的改革决定全文公布，其中包括60条重大改革决定，其中，经济改革方面，积极发展混合所有制经济、推动国有企业完善现代企业制度、建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系以及完善城镇化健康发展体制机制等改革要求颇受关注。

　　中国人民大学农业与农村发展学院副院长、教授、博士生导师郑风田今天在接受网易财经专访时表示，他认为这次所有的改革要点中最大的突破就是农村土地的抵押权。《改革决定》中的描述是：符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

　　郑风田表示，此前对于18亿亩耕地的政策，最松动的也就是将土地长期租出去或者作为入股，这次更大的改变是承包地的抵押权，这个释放的红利不可想象。他举例说，按目前吉林试点的一亩地的承包第一年的抵押可以贷款3万元，那么全国18亿亩就可以贷款54万亿。这对于农村是一种巨大的资产，这一块资产盘活后，想象力也是很大的。

　　一方面，很多农民获得抵押贷款后会将房子建得更漂亮一些，不用省吃俭用以及向亲戚借款，建好后一年一年地还就可以了，对农民整个进行商业、工业开发都有一个巨大的改变。

　　此外，这样一来，小产权房或者高房价这些东西，实际上一旦城乡农地直接入市以后，我想对目前的高房价一定是一个很大的平抑作用，尤其是对中小城市，一定有很大的平抑作用。

　　保护农民权益 前提是要确权颁证

　　未来需要怎样切实保护农民权益呢?郑风田认为，这一次政策最大的突破是农村土地的抵押贷款，但是他也担心各级部门以集体的名义变相占有农民的宅基地，强制农民上楼，把农民的地拿走之后抵押贷款去干别的事去了，导致农民的权利得不到保护。

　　他表示，一定要保证农民的承包经营权，农民一旦拿到这个证了，我想不动我就可以不动，所以实际上所有这些改革都有一个前提，一定要确权颁证，农民拿到这个证之后就可以来要我的利益了，比如你强制性把我的地拆了，我有这个证在这儿，你必须要给我足够的补偿，是这样的一个情况，就变成跟城市一样了，城市人因为有这样一个房产证，他也可以保护自己的利益。

　　政府征地范围缩小 农民可与开放商直接谈判

　　郑风田分析称，这一次提到了缩小征地范围，规范征地程序，这对地方政府的征地权限进行了压缩，同时也提到了完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

　　有了这个政策后，尽管地方政府很强势，它可能还会要去卖，但最少农民有谈判的权利了。如果农民自己不愿意卖给政府，那么就可以与开放商直接谈判，这就有了很大的空间了，政府的作用就从原来卖地到做好服务，把开发商跟农民的关系建好了，企业发展起来了，政府就有税收可以收了。

　　农民可同政府和开发商共享土地增值收益了

　　在利益分配方面。郑风田认为，在改革决定中提到了允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价;建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。这一政策可让村民享受土地的增值利益，而在此前，卖地都是一锤子买卖，土地增值利益仅仅是政府与开发商享有。

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