2015资产评估硕士考研基础练习题(五)答案

　　资产评估硕士考试科目包括政治、外语、数三以及专业课——资产评估专业基础。其中资产评估专业基础涵盖了经济学、资产评估学、财务管理三方面的知识，分别占有40%，30%，30%的比例，需要考生认真复习，掌握基本理论和方法。新东方在线小编分享2015资产评估硕士考研练习题，希望考生通过做题，打好基础，查漏补缺。

　　下面请看2015资产评估硕士考研基础练习题(五)答案

　　一、单项选择题

　　1. B 解题思路： (万元)

　　2. C 解题思路： 3. C 解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4(万元)

　　4. B解题思路：180×(500/165)+150×(1000/120)=1795.45(万元)

　　5. B 解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57(万元)

　　6. B 解题思路：

　　7. B 解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000(元);

　　土地净收益=1200×200×8%=19200(元)

　　建筑物年纯收益=28000-19200=8800(元)

　　8. B 解题思路：3000/2=1500(元/平方米)

　　9.A 解题思路：尚可使用年限=50-30=20(年)

　　评估价值= (万元) 注：此公式错了：(1/10%)应改为“(1+10%)

　　10. C 解题思路：70/(8%-1%)=1000(万元)

　　二、计算题

　　1.解：

　　(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用

　　拆迁补偿、安置费用：50000÷667=75元/平方米

　　其他费用：30000÷667=45元/平方米

　　土地取得费用合计：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米

　　土地开发费用：150，000，000÷1，000，000=150元/平方米

　　每平方米土地取得费用和开发费用合计为：120+150=270元/平方米

　　(2)计算利息：

　　土地取得利息：120×[ ]=22.572

　　土地开发利息：

　　150×3/4×[ ]+150×1/4×[ ]=15.525+1.65=17.175

　　总利息：22.572+17.175=39.7元/平方米

　　(3)计算利润：270×10%=27(元/平方米)

　　(4)计算土地成本：270+39.7+27=336.7(元/平方米)

　　(5)计算待估土地公平市场价值：

　　336.7×(1+10%)=370.37(元/平方米)

　　每平方米土地公平市场价值为370.37元/平方米，近似等于每平方米370元。

　　2. 解：

　　(1)计算公式为：

　　(2)计算过程：

　　前五年的租金收益分别为：R1=8(万元)

　　R2=8×(1+2%)=8.16(万元)

　　R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)0

　　R4=8×(1+2%)3=8.49(万元)

　　R5=8×(1+2%)4=8.66(万元)

　　后五年的租金收益均为：R=15(万元)

　　折现率为：r=10%

　　(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得P=66.75(万元)

　　3.解：

　　(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

　　(2)进行交易时间修正。

　　交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07

　　交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05

　　交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

　　(注： 由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。)

　　(3)进行区域因素修正。

　　交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

　　交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163

　　交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075

　　(注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。)

　　(4)进行个别因素修正。

　　关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

　　土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%)：

　　交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659

　　交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　交易实例B的个别修正系数=1.03

　　交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　(5)计算待估土地初步价格。

　　A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)

　　B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)

　　C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)

　　(6)采用算术平均法求得评估结果。

　　待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)

　　待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

　　因此，这一地块的评估值为994200元。

　　4.解：

　　(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：

　　地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

　　(2)计算楼价：

　　楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)

　　(3)计算建筑费和专业费

　　建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)

　　专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)

　　(4)计算销售费用和税费

　　销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)

　　销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)

　　(5)计算利润

　　利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%

　　(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)

　　(6)计算利息

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]

　　=0.1236×地价+990，000

　　(注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.)

　　(7)求取地价

　　地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-(0.1×地价

　　+1,650,000)-(0.1236×地价+9,900,000)

　　地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)

　　(8)评估结果

　　单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)

　　楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)

　　5.解：

　　经容积率修正后可比实例价格=1000×1.8÷1.2=1500(元/平方米)

　　资产评估硕士志在培养应用型人才，要求考生能够系统掌握资产评估基本原理，具备从事资产评估职业所要求的知识和技能，希望大家认真努力，提高综合能力。预祝2015年考研成功！

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